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馬來西亞房建工程精細化管理實施分析

湖南省商務廳www.legaldemonstrativeexhibits.com   時間2021-10-25

作為“一帶一路”海外工程項目的參與主體,我國各類工程承包企業在積極投身“一帶一路”建設過程中,面臨著較為復雜的海外工程目標與環境,企業應找尋實力較強的開發商建立長久合作,扎實推進穩扎穩打,提升自身的精細化管理能力;尤其受新冠疫情影響,在企業人工、材料、資金等資源嚴重短缺的情況下,如何保證項目的質量和順利履約,顯得格外重要。

項目實施分析

近些年來,馬來西亞的建筑市場由于政治及經濟原因仍處于復蘇階段,是一個有潛力的市場,但要做好和做強工程不是容易的事,潛在的風險也不小。

在項目實施前期,項目必須聯合合約部、技術部、工程部充分溝通,參與項目落實討論并對投標階段報告里的合同條款及技術難點進行進一步論證,對項目實施的難度以及項目突破點尋求合理建議;介入項目前期設計尤其戶型分析和裝修標準;牽頭進度計劃、工序穿插及裝修標準的梳理工作,尤其影響到建筑結構和機電預留的,如空調、水箱、發電機、新風等較大的設施設備,盡早地了解清楚進行過程策劃并形成確定的可實施性方案交底,綜合工期、成本和可行性,達到項目綜合效益的最大化。

在項目實施過程中,根據合同要求承包商以取得業主頒發的 CPC Certificate of Practical Completion,竣工證書)為合同完成的標志性條件,但終極目標是最終回收包括保修金在內的一切款項。這個過程中,承包商需要綜合經濟、適用、美觀等方面來滿足業主的一切需求,其中有幾個比較重要的里程碑性事件以及處理爭議的方式,具體如下。

一、CPC CCC Certificate ofCompletion and Compliance)完工并合規證書

CPC是根據開發商與承包商之間簽訂的建筑合同完成的工程項目的證明,僅涉及項目各方之間的私人法律義務而不涉及政府部門,在獲得CPC時承包商會獲取過程保修金中的第一個 2.5%。根據 PAM合同條款 15.1 15.2要求,當承包商按照合同要求已經完成了相關工作內容后,項目已經實際竣工時,建筑師( S.O)應該在收到承包商申請CPC的書面通知后,14天內出據CPC證書。然而在項目實操過程中,業主會要求承包商配合獲取 CCC,當業主未獲得CCC的情況下,建筑師會通過一些其他的問題拖延發放證書比如技術質量、試運行甚至是清理等。

CCC是一項由政府相關人士進行的評估,確保建筑物符合其原始規劃,安全建造并且適合小業主居住后而頒發的證書,涉及到政府相關的各個部門。因為 CCC的獲得涉及到政府的各個部門,所以大多數是由建筑師、業主、現場專業工程師牽頭去提交資料,也正是因為這樣,業主和工程師為了規避自身風險才出現了拖延承包商CPC的情況。而當業主和工程師取得CCC后,他們則會將CPC推至CCC前的某一個時間點,這也是承包商在項目實施過程中的一個巨大風險點,我們在實施過程中應該重點追蹤和把控。

二、QLASSIC(建筑質量評估系統)

本著對工程負責的態度,項目參與各方除關注開發成本和項目工期之外,施工質量也是業主和承包商關注的一個方面,然而施工質量很難量化,所以在合同內當地業主會明確要求第三方進行一個質量標準評定,即達到QLASSIC質量評估的具體分值。

建筑質量評估系統(QLASSIC)是基于建筑行業標準( CIS7:2006)測量和評估建筑施工工藝質量的系統,評估一般情況由業主提出申請并發生在CPC之后VPVacant Possession,空置房屋合法占有)移交小業主之前,目的是通過評分系統相對客觀地比較工程項目之間的工藝質量,但仍然是由相關人員(工業發展局CIDB與公共和私人利益相關者組成的團隊)到施工現場對材料、施工工藝、施工質量進行檢測,因此主觀的影響也是很大的,這也是業主和承包商可以重點把控的點。

QLASSIC的評估是在開發項目完成階段進行的,評估范圍針對多個方面,包括結構工程、建筑工程、機電( M&E)工程以及室外工程,評估將確定在建筑物中發現的缺陷的程度,包括空鼓、裂縫和損壞、不平整、使用功能以及檢查員自己的視覺判斷和工具檢測。Q LASSIC會按照要求隨機抽取樣板進行評估,堅持“一次成型”的原則,即評估后返修的建筑工程將不會被重新評估,以確保承包商和開發商在第一時間和第一次都把事情做好,這也就要求我們提高質量意識,完善質量管理機制,切實做好質量的前期策劃和過程控制;否則在最后評估時才發現因不能取得足夠的分數以滿足合同要求,那么承包商則需要為之付出相應的質量罰款,同時由于分包商已經交付撤場,可能會出現巨大的風險。

當然,對于拿到CPC后的質量評估和下一步的交房工作而言,業主、顧問、承包商之間的關系已經發生了微妙的變化,逐漸轉變為利益共同體。

三、DNFDEFECT  NOTIFICATION  FORM)質量缺陷通知書和CMGDCE RTIFICATE  OF  MAKING  GOOD DEFECTS)缺陷整改完成證書

當房屋獲得政府頒發的CCC證書之后,接下來面對的就是房屋移交小業主,承包商本著對項目工程質量負責和對契約精神的維護,會繼續留下一部分工人在項目現場進行工作收尾和維護,對小業主提出的缺陷進行整改維修,在這個過程中開發商為了維護自身的品牌和口碑會盡可能地要求承包商在最短時間內完成小業主的一切投訴。然而作為承包商,我們首先應該做的是需要區分是否為質量缺陷;其次是合理地安排人材機各方面資源進行維修整改;最后是在過程中區分是否是由于小業主或者其他第三方過失造成的質量問題,進行記錄和風險轉移;對于普通的保修責任而言,是以時間節點來界定的它的終止而不是維修數量,這也是我們承包商在后期維保過程中需要把控的點。但對于使用功能和大型機械設備故障而言,承包商則需要盡快地響應以減少雙方可能會出現的損失。

CMGD證書是由工程師在開發商、小業主對缺陷責任期屆滿后,對承包商的缺陷修復感到滿意后頒發的,對于缺陷責任期不同的開發商可能會有所不同,筆者所經歷的缺陷責任期為27個月,即從CPC證書時間推后27個月,承包商在收到CMGD時會從開發商處回收保修金的最后一部分,即第22.5%。

四、CIPPAConstruction Industry Payment and Adjudication Act 2012)《建筑行業付款與審裁法令》

海外工程項目環境復雜,影響因素較多,在過程中難免與開發商及分包產生經濟糾紛,而且由于地區保護主義等原因,承包商的權益得不到有效保障,因此當我們遇到一些權益被侵害的情況,會向亞洲國際仲裁中心申請啟動 CIPPA程序。這種裁決程序是一種不同于仲裁和法院訴訟的裁決程序,也已經成為了馬來西亞建筑行業應用最為廣泛的爭議解決方式。這其中對承包商而言最重要的一點就是可以保證在項目未完工的情況下,開發商不得扣除任何因質量、工期而造成的重大罰款,有效保證項目的正常完工。

另外, CIPAA法令明確禁止 “條件性付款”即國內常用的背靠背支付條款,承包商需要格外小心業主在項目實施過程中不能支付或資金鏈出現斷裂的情況,承包商一方面需啟動自身對開發商的CIPAA程序,另一方面將面臨來自眾多的分包商和供應商同時提起的CIPAA程序,尤其是業主及顧問的指定分包商,承包商應該格外小心,否則將面臨巨大的資金壓力。

建議

由于馬來西亞政局及疫情的影響,各行各業的壓力更加巨大,尤其是承包商壓力較大的形勢愈加嚴峻。因此,筆者基于所參與的幾個項目提出以下四點建議。

首先,在項目承攬前,應對業主的資信情況做充分地盡職調查,盡量避免私人小型業主的項目,尋求實力較強的開發商建立長久合作關系。提前做好項目的現金流策劃,從而避免不必要的法律糾紛和損失。

其次,在項目實施過程中,應該充分做好質量策劃和過程中的控制,精益求精,始終堅持質量第一,以質量求生存、發展、效益,避免過程中 “頭痛醫頭腳痛醫腳”、質量管理人員變成救火隊員的情況,要做好質量管理團隊的傳幫帶。

再次,在政治及投資環境大背景之下,因交房程序及流程涉及各專業工程師和開發商等多方面,因角色地位問題,承包商應該重點根據涉及的21條專業交房內容做好記錄及追蹤,保全自身的合法權益。

最后,我們需要盡可能地完美履約做好后期的維保工作,擦亮中國品牌;同時保證合法利益不受侵犯,合理地啟動CIPPA和仲裁程序以維護自身合法權益。






  

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